成本加重‧利差收窄 大马产托(REITs)魅力渐失

成本加重‧利差收窄 大马产托魅力渐失

（吉隆坡4日讯）隆市门牌税料调涨加上10年大马政府债券（MGS）殖利率扬升，大马产业投资信托公司（REITs）渐失吸引力。
肯纳格投行将所追踪的产托目标价，下调4%至12%，早前给予大马产托领域的“低於大市”投资评级则维持不变。
截至今年10月30日，因市场担忧美联储超宽松政策退场，10年期大马政府债券殖利率扬升至4.1%。
随著明年超宽松政策退场，政府债券殖利率将继续扬升，这使得产托與政府债券之间的利差收窄，大马产托将失去“高稳定回酬”的优势。
吉隆坡市政厅（DBKL）目前针对商业房产年度租金价值所征收的门派税率为12%，市政厅早前公佈，将根據不同地区调整税率，最低增幅介於20%至30%，最高增幅介於1倍至3倍之间。
报告指出，尽管提高门牌税建议因民众反弹声而暂搁，但此建议将在明年3月再度讨论，相信到时将订出税率增长幅度。
由於这些不确定因素，肯纳格投行将大马产托领域的估值上调0.5百分点，进一步削弱产托股项回酬预期及吸引力。

租金增幅受限
对於明年首季的租金增幅，肯纳格投行亦看淡，认为物价高涨，将限制租户缴付更高租金的能力，此外，办公单位供应不断增加，也将让产托公司在提高或维持认租率方面，面临严峻挑战。
“在种种不确定因素下，产托领域明年首季必须接受租金增幅走缓的事实。”
报告指出，产托公司虽與租户已有签约，可将资产维护成本转嫁，但在执行上，产托公司为保住租户，无法将新增成本直接及全数转嫁予租户。
“另一方面，水电费率调涨，也加重租户成本，在此情况下，與其调涨租金，产托公司更倾向於留住租户，维持高认租率。”

双威和城中城产托看淡
若吉隆坡市政厅宣佈大幅度调涨门牌税，资产组合聚焦在隆市的双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）及城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股），势必首当其冲。
肯纳格投行追踪的产托，包括城中城产托、大马凯德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）、双威产托，及Axis产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）。
其中，双威产托在目标价格下调後，因投资回酬降至1%，因此评级遭下调至“低於大市”，同样被评为“低於大市”的还有城中城产托，因该公司资产位於吉隆坡市中心黄金“贵地”，门牌税调整，将冲击该公司获利。
Axis产托因资产不在吉隆坡地区，料影响不大，但该公司却会因为巴生谷地区办公单位供应增加，面临租户流失的危機。
大马凯德产托的资产组合中，只有金河广场位於隆市，料冲击受限，两者投资评级为“跟随大市”。