Wednesday 23 October 2013

财女风情:巧赚产业投资信托

财女风情:巧赚产业投资信托

近期,投资市场中黄金崩盘、债券走跌、房价高档震荡;除了股市走强之外,还有哪些商品值得投资人关注?
包括日本、马来西亚、柬埔寨房地产都炙手可热。
如果投资人的目标是“租金收益”,其实还有一个更聪明且投入资金较少的选择,就是投资产业投资信托(简称REITs)。
看好房地产市场但又没有资金直接买楼分一杯羹的,那么REITs就是一个很不错的选择,特别是在马来西亚市场上有多只产业投资信托,投资于各种不同的物业。
投资REITs基金,既可以跟上不动产市场成长潜力,又可参与REITs配发的稳定收益,可谓一举二得。

目前,马来西亚的REITs总回报预计介于6.3%至7.8%。
此外,若投资人临时急需一笔为数不大资金,房地产有短期不易成交,以及资金过大等缺点;相形之下REITs就灵活许多,只要脱售若干单位,就可解决资金问题,至于脱售时间,通常只需三到七个交易日。
产业投资信托(又称房地产投资信托、房产信托、地产信托,英文简称REITs,为Real Estate InvestmentTrust的缩写),是一种类似封闭式共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。
产业投资信托由美国国会于1960年创造,主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资,使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。
同时,投资人又不需要实质持有不动产标的,并可在证券市场可如股票般自由交易,因此市场流通性优于不动产。
产业投资信托的特点,是信托主要收入来自租金,因此收益较为稳定,而信托亦必须将未来绝大部分的盈余用作派息。
正因如此,产业投资信托的派息率远高于市面一般股票。

留意租金质素
据一般观察,产业投资信托的风险与报酬,约居于股票与公债之间。
产业投资信托同时投资多项不动产标的,可分散风险。
而另一方面由于其不动产的特性,也使得产业投资信托在对抗通货膨胀时特别有利。
普遍而言,现时REITs的房地产组合主要可分为以下几类,分别是商场及停车场、工商厦包括办公楼等。
当然,其中亦有档次之分,在不同的经济环境下受影响的程度亦各有不同。
应留意景气及区位等因素将影响空置率的高低、经营者的经营管理策略及是否善尽管理责任、承租户是否正常缴纳租金,以判断收益分配及REITs净值及股价是否将受到影响,并观察历史成交股价,以较低持有成本获取较高年度化利率。
REITs是禁止进行房地产的频繁买卖,所以,REITs的主要收入来源自租金方面,若经营有亏损的话,便有可能不派息的,即高派息绝不是必然保证。
因此,租金的质素,即其可持续性以及增长幅度便特别惹人关注。

风险低回酬稳
对于投资者而言,REITs风险低,回报稳定。
首先,因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风险。
其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。
最后,由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。远远高于银行存款的收益,而且其风险却要小于一般的股票。

长线投资
正因为REITs本身长期投资的特点,投资REITs本身也应该是抱着长线投资的理念,而非短炒快进快出。
如同买股票一样,在把股票卖掉之前,即使股票涨到月球上去,你“膨胀”的财富依然是虚幻的,只有在卖出那一刻钱才落袋。
REITs也一样,地产的增值跟真实的利润没半毛钱关系。若从现金流量表上看就发现,根本没有跟利润增长相对应的现金净流入,因为本来就只是纸面财富而已嘛。所以,投资REITs读报表和相关新闻时,应该紧记这个特点。
罗凤琴 金融系硕士 合格财务规划师 肯纳格投资银行经纪

------------------------------------------------------------------
风险低回酬稳. 所以我在学习的当儿,还是先买些低价的REIT吧. .. 

No comments:

Post a Comment